核心观点
｜行业概览
（1）行业基本面良好
我国是世界第一大人口大国，物业行业有着广阔的市场空间，并且物业服务是居民的刚性生活需求。轻资产、抗周期、现金流充裕、客户粘性高、行业整体回报率较高等特性让物业行业具备投资价值。
（2）市场集中度提升，变化既机会
过去10多年中，我国房地产行业发展迅猛，物业行业大企业主要瞄准的是增量市场。大批量小规模，资质低，服务差，与房地产开发商关系密切的小型物业服务商依靠包干制的物业费机制，压榨成本，降低服务标准生存。未来我国房地产市场将进入存量房市场，大型的物业龙头，如绿城服务等，将会把工作重心转移到提高自身市场份额，争夺存量物业项目上，由于大型企业在服务、规模、品牌等方面具备较强优势，以前工程队式的小型企业将难以生存，行业龙头的市场份额将进一步提高。
（3）把握线下流量入口，未来潜力巨大
物业行业把握着线下生活最重要的流量入口，无论是近水楼台先得月式的配套服务还是物业数据收集，都具备较强的商业价值。物业行业本身利润率不高，但是增值及配套服务盈利能力可观。当我国物业市场从增量市场转变为存量市场时，行业将进一步整合，标杆龙头企业将迎来行业整合、增值服务带来的双重增长。
｜投资机会
基于物业服务行业上述特点，可以通过以下方式系统性把握物业服务行业投资机会：
1、参股或控股可以实现证券化的大型物业服务企业。重点针对排名T0P30的物业服务公司，在估值合理，有安全边际，且标的本身具备上市条件的情况下，通过参股或控股方式投资布局物业行业。
2、依托于所投资的物业企业，孵化投资专注于某一项增值物业服务业务的专业公司，比如家政、养老、早教、健身房、洗衣店等，以及为物业服务公司提供外包服务的上游企业，比如保洁公司、安保公司、园林绿化及设备维保公司等。
一、行业概况
1.1 行业界定
物业服务是指对已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地进行服务管理，包括房屋维修、环境卫生、绿化、治安、道路交通以及家居生活服务。根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，行业属于“K70房地产业”。根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2011），公司所 处行业名称为“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”。
根据住房用途不同，物业服务可以主要分为四大类：居住物业、商业物业、工业物业和其他物业。
1、居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
2、商业物业：有时也称为投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可以大致分为商业物业和办公物业。商业物业是指各种工商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。
3、工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。
4、其他物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。
1.2 行业政策
物业服务行业实行在国家层面统一监管、实际监管权下方到县级以上地方政府。以物业费为例，2004年《物业服务收费管理办法》规定，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业收费的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作；具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
由于物业服务行业与房地产开发行业天然的关联属性导致很多业主并没有选择物业服务提供商的权利，行业内存在非市场化竞争的现象。目前监管层的主要监管思路是减少行政干预，引导行业进行市场化竞争。《物业管理条例》中明确提出住宅物业必须以招投标的方式选聘物业服务企业；《物业服务收费管理办法》也提倡业主通过市场竞争机制选择物业企业从而促使形成市场化物业费用；2018年2月，住建部发文废止了《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质认定成为历史，进一步减少了对行业的行政干预，鼓励行业建立自身信用体系，市场化发展。
1、主要政策与法规：
2、监管体系：
住房与城乡建设部（原建设部）：具体由下设的房地产市场监管司监管，其主要职责是制定全国普适性的行业监管法规和政策并会同国家发改委对全国物业服务费进行监督管理。
国家发改委：政府价格主管部门，制定或者调整物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审。
地方住房与城乡建设部门：执行相关行业政策、法规；处理业主投诉；对违规、违法物业服务企业进行处罚；会同地方发改委对行政区域内物业服务费进行监督管理，是物业服务企业的直接监管部门。
1.3 业务模式
1.3.1主营业务
物业服务企业一般提供两种基本服务：基础物业服务和增值服务（多种经营）。
基础物业服务：1.保安服务，主要包括巡逻，进出控制，保安员驻守站，访客处理及紧急情况处理；2. 保洁及绿化服务，包括保洁、绿化、灭虫及景观服务等，一般由分包商提供；3. 物业维修及保养服务，一般涵盖公共区域设备及设施，如升降机、中央空调及发电机的维修及保养，部分外包给分包商。
增值服务（多种经营）又分为围绕开发商提供的服务、围绕业主生活提供的服务和对业主物业价值的管理服务。
围绕开发商提供的增值服务：为整个房地产开发项目各个阶段提供顾问咨询服务，一般分为两个子类别：一是在建物业服务，包括示范单位管理服务（销售案场管理）。二是管理咨询服务，包括在项目设计及开发阶段提供的房地产开发咨询服务，以及在交付前后提供的各种物业咨询服务。
围绕业主生活提供的服务：1.公共空间租赁服务，主要包括公共区域的管理服务以及广告设计、制作及展出服务。物业公司将和业主共享这一部分收益。2. 购物协助服务，利用O2O平台为业主及住户提供购物协助，平台进行一定的抽成。3. 拎包入住服务，为业主和住户提供设计及采购服务，让业主和住户能够及时入住，物业公司预先收取商定的百分比费用或定额费用。4. 文化教育服务，利用物业公司的资源优势，与教育服务供应商合作开设早教、课后培训班等项目。5.家政服务，为业主提供家政类上门服务，包括室内外保洁、地毯、吊灯的清洗，地板打蜡等。6. 健康服务，免费为业主提供基本的自助检查，如果业主想要做更全面的检查，可以将要求转达与物业公司签订合同的医疗机构，物业公司按商定的金额向医疗机构收取一定的中介费。
对业主物业价值的管理服务：1. 房屋返租服务，对业主空置的寓所进行出租，实现业主物业商业价值最大化。同时，物业公司收取一定的佣金。2. 房屋置换服务，包括针对开发商的销售代理服务及二手房的交易经纪服务，物业公司可以在房屋置换服务中收取一定百分比的佣金。
1.3.2 收费模式
目前物业行业分为包干制收费和酬金制收费。
包干制：对于按包干制收取的物业费，物业服务公司把全数物业费记为收入，就提供物业服务产生的所有开支记为销售成本。若收取的物业费不足以填补发生的开支，业主和住户并无责任支付不足之数，物业公司要承担有关损失。包干制是目前国内物业服务行业的主流收费模式。
酬金制：对于按酬金制收取的物业费，首先按照一定比例（中国一般为 10%）预留物业服务公司的收益，剩余部分作为运营资金以支付相关的物业服务开支。若扣除相关物业服务开支后营运资金出现盈余，直接冲抵下个年度期间的物业费。若运营资金不足以支付相关物业服务开支，则物业服务公司先行代付，然后向住户、租户或业主收回款项。
包干制目前是我国物业服务企业的主要收费模式，但是酬金制已经成为未来发展的必然趋势。原因主要有两点：1.物业行业逐渐规范和市场化，大部分资质都已经取消，物业公司需要良好口碑和服务来支撑自身持续发展，酬金制稳定的特性可以保证物业公司为客户提供稳定、高质量的服务。2. 物业开支越来越透明，物业服务公司通过压缩开支获利的可行性降低，风险升高。比如物业公司通过压缩保安编制节约成本，那么一旦小区内出现安全事故，物业服务公司将承担相应责任。目前，成熟的物业服务企业在与业主方确定收费模式时都会优先考虑酬金制。
1.3.3 定价模式
物业服务企业在投标时会根据业主方所选择的物业服务等级标准从安保，清洁，绿化，能源、工程维护、客户服务、税金等多个方面测算人工和物料成本，然后加上10%-12%的管理费作为报价。住宅类物业一般管理费收取比例为10%，非住宅类物业一般为12%，但是由于住宅类物业可以开展的增值服务更多，两者利润空间在同一水平。在实际项目竞争中，参与投标的各家物业公司的报价差距基本在2毛/平方米/月以内，价格不是影响投标结果的主要因素。
在2003年以前，主管部门会制定一个物业费指导价，物业公司的收费方案需要经过审批方可实施，政府在一定程度可以通过行政手段干预市场价格。2003年以后，物业公司的收费方案不需要主管部门审批，只需要备案即可，物业服务费完全市场化定价。
1.4 行业基本特征
轻资产：物业服务行业是典型的轻资产行业，固定资产占总资产比例较低。物业服务企业需要建立完善的运营管理体系，依托具备行业管理经验的管理团队来指导和管理承担安全秩序维护、设施设备维修等职能的一线服务人员，向业主和住户提供物业服务。
劳动密集型：由于劳动密集型特点，物业服务公司员工数量较多。在劳动力成本提升的背景下逐渐将部分服务外包出去，同时建设信息化、智能化、标准化的服务体系。
服务非标准化：由于提供服务而非标准产品，社区服务需求长尾化，物业行业有增加增值服务范围，聚沙成塔的趋势。
客户粘性强：一般来说，更换物业公司成本较高且至少需要一半的业主同意，大型物业公司的客户保持率在98%以上。
抗周期性：与房地产开发不同，物业服务行业是存量业务为主，物业服务行业虽然与房地产经济的发展密切相关，但周期表现并不明显，周期性较弱，经营性现金流较为稳健，利润率波动较小。
二、行业规模及趋势
2.1 市场规模
我国物业服务市场发展迅速，从管理规模来看，2017年管理规模达到了195亿平方米，其中，住宅151亿平方米，办公物业5.3亿平方米，商业物业20.6平方米，其他物业18.5平方米，过去五年整体增速约为6.7%，每年增长约10亿平方米在管面积。预计2018全年竣工面积为9.2亿平方米，增速为4.82%。通过对比房屋新开工面积数据，我们预计2019、2020年房屋竣工面积分为别9.6亿平方米，10.2亿平方米，对应的增速为4.70%，4.77%。
图1：1999-2017我国房屋新开工面积及竣工面积
资料来源：WIND，九鼎投资
从竣工房屋的结构来看，过去18年我国住宅竣工面积占比最高，达到了77.93%；其次为商业，占比为11.41%；办公楼占比为3.22%，其他类型房屋竣工面积占比为7.43%。从变化趋势来看，2008年之后我国住宅类房屋占比有所下降，其他类型竣工房屋占比上升明显，从2008年6.24%上升到2017年13.4%。
图2：1999-2017我国竣工房屋结构及趋势
资料来源：国家统计局，九鼎投资
图3：我国物业在管面积
资料来源：九鼎测算
我们测算了2016-2020年我国物业服务行业市场规模，基本模型为全国物业市场规模=物业在管面积*物业服务费。2020年全国物业基础服务市场规模将达到8568亿元，未来三年增速约为5.5%。其中，办公物业增长最快，约为7%，住宅增速略低于办公、商业和其他物业，约为4.8%。
表1：我国基础物业服务市场规模测算
资料来源：九鼎测算
除了基础物业服务以外，物业增值服务也是一项重要收入来源。我国物业行业虽然经历了30年发展，但是目前行业发展仍然很不成熟，行业龙头并没有建立规模化、标准化的增值服务体系。据中国指数研究院数据，我国物业百强企业2017年增值服务收入占比仅为18.2%，据中国电子商务统计，我国2016年O2O本地生活服务的市场规模为3271亿元，过去6年CAGR为58.4%，而物业行业O2O社区服务2016年市场规模不到1500亿元，还有较大的发展空间。
图4：我国O2O本地生活服务市场规模
资料来源：WIND，九鼎投资
2.2 行业增长驱动力
（一）城镇化加快及人均可支配收入增加：国家统计局数据表明，我国城镇化率从1997年12月31日的31.9%增至2017年12月31日的58.5%，根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，2020年我国城镇化率将达到60%。随着我国城镇化水平的提高物业服务行业将迎来发展机遇。此外，我国经济快速增长推动城镇人口的人均可支配收入持续增加，2017年我国人居可支配收入为36,396元，自2009年以来的复合年增长率为9.8%。我国消费者对更好的生活条件和优质物业服务的需求日益提升，也是我国物业服务行业增长的另一基本驱动力。
图5：1949-2017我国城镇化率
资料来源：国家统计局，WIND
图6：1978-2017我国城镇居民人均可支配收入
资料来源：国家统计局，WIND
（二）商品房迅速发展：随着城镇化进程加快及人均可支配收入不断增长，我国商品房（即为出售而开发的住宅物业）的供应亦急剧增加。根据国家统计局数据，我国商品房销售面积从1987年的2697.24万平方米增至2017年的169407.82万平方米，复合年增长率为14.29%。
图7：我国商品房销售面积
资料来源：国家统计局，WIND，九鼎投资
（三）移动互联网技术的发展催生多元业务：互联网技术的应用不仅能使得物业服务效率大幅度提升，同时还能促使物业服务企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级。借助互联网技术，物业服务企业不仅可以向住户更便利地提供基础服务，如在线缴费、投诉维修、访客管理等，也促进了包括医疗、金融、教育在内的增值服务开展。多元业务发展首先在百强企业初见成效，2016年百强企业多种经营收入均值1.08亿元，增长率为19.95%，占营业收入的17.28%。
2.3 行业发展现状及趋势
1）行业集中度提升，龙头优势地位初显
全国物管公司总共超过10万家，总体呈现地域分散、集中度低的状态。行业集中度较低带来竞争激烈的市场环境，对物业服务企业的经营能力、管理能力和抗风险能力提出较高要求。
2017年百强企业管理面积总值占2017年全国物业服务面积33%，较去年相比提升3.56%，近五年来百强物业服务企业市场份额提升了19.46%。
图8：2012-2017物业服务行业市场集中度变化
资料来源：行业协会，中国指数研究院，九鼎投资
从具体市场来看，物业百强企业主要争夺的是三、四线城市的份额，这和近年来房地产市场重心向三四线城市转移有关。行业数据显示，2013-2016四年间，百强物业企业三四线城市的物业项目占比从22%提升到了35%；二线城市占比基本没有变化；一线城市占比从33%下降到了21%。头部物业企业利用自身品牌、服务优势，抢占三四线城市，挤压了依靠地产商关系的小型物业企业的生存空间。
图9：2013-2016百强物业项目结构
资料来源：中国指数研究院，九鼎投资
虽然三四线城市项目增多，但是百强物业服务提供商并没有盲目进入新市场，而是在已开拓的三四线城市深耕。2017年，百强企业进入城市数量均值28个，与2016年持平，以巩固核心城市的竞争力与控制力，单位城市项目数量平均为6.35个，同比略有上升，单个项目管理面积均值达17.79万平方米，较2016年增长8.28%。
图10：2014-2017年百强企业进入城市数量与单位城市项目均数
资料来源：行业协会，中国指数研究院，九鼎投资
龙头企业品牌溢价能力及成本控制力强。物业服务公司整体的服务水平和质量参差不齐，即使同一城市收费跨度也有百倍之广。根据全国物业服务协会数据，百强物业平均毛利率为20%，而十强企业平均毛利率可达25%。龙头物管品牌如绿城等总体定位于高端物业，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。
图11：2016百强物业分层净利率及总体平均净利率
资料来源：行业协会，中国指数研究院，九鼎投资
2）人力成本刚性上升促使企业加大智能化投入及服务外包
物业服务企业是典型的劳动密集型企业，2017年百强企业人员费用占经营成本的55.84%。根据人力资源和社会保障部公布数据，2008-2017年样本省份最低工资CAGR为9.8%。此外随着规模的扩张与服务链条的延伸，物业服务企业对员工的数量和质量都有了更高的需求，成本压力凸显。以绿城服务为例，过去五年员工薪酬每年提升幅度约为8%。
图12：百强企业成本构成
资料来源：中国指数研究院，九鼎投资
2016年百强企业人员费用占比53.43%，较2015年降低3.36个百分点，2017年较2016年增长了2.41个百分点，其他费用、物业设施设备日常运维费用、清洁费用、秩序维护费用、办公费用、绿化养护费占比分别为14.38%、10.03%、8.14%、4.89%、3.41%和2.38%；物业共用部分共用设施设备及公众责任保险费用占比为0.93%。
外包一方面能够提升成本运用效率，另一方面也是利用第三方的专业性提升整体服务质量。通常，安保、清洁、园艺及维修保养等劳动密集型服务是外包的重点领域。2016年，七成以上百强企业将部分基础业务交由专业外包公司管理，外包员工总数为39.71万人，同比增长5.85%，外包员工占一线员工的38.33%，其中清洁业务外包人数占外包员工总数60.89%，秩序维护业务外包人数占比为20.6%，绿化和设备维修养护业务外包人数占比为12.2%和6.31%。
图13：物业百强企业基础服务外包比例
资料来源：物业行业协会，中国指数研究院，九鼎投资
领先企业通过社区智能化建设投入提升运营效率，同时通过线上及线下信息及资源整合，也可以实现住户服务的数字化、自动化、现代化及协同化，为业主及住户提供一站式服务平台。百强企业在该方面的投资均值由2012年的92.2万增长至2017年的716.2万，CAGR50.7%。
图14：2014~2017年百强物业智能化投入金额
资料来源：中国指数研究院
3）物业把握线下流量入口，增值服务成为新的赢利点
2017年，百强企业管理项目平均物业费为4.26元/平方米/月，略高于2016年的4.25元。
从业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/平方米/月，其次是商业物业服务费，为7.01元/平方米/月，住宅物业服务费最低，为2.3元/平方米/月，公众物业、产业园区、学校物业、亿元物业和其他类型物业服务费分别为3.78、3.64、3.41、6.88和5.98元/平方米/月。
图15：2017年物业百强企业各类物业费情况
资料来源：中国指数研究院
物业费涨价比较困难，每年不到1%，面对刚性上涨的人工成本，物业服务企业除了控制成本以外，还需要增强自身的盈利能力。增值服务正逐渐成为行业领先企业利润增长的引擎。依靠自身资源或是合作伙伴赋能，龙头公司通过发掘新的商业模式，开展更多增值服务，增强自身盈利能力。
物业百强企业增值服务收入占比已经从2015年的16.73%增长到了2017年的18.20%，增值服务的毛利率达到了基础服务的3倍。2017年物业百强企业增值服务净利润占比已经达到了41.68%，较2016年增长了2.44%。
图16：2015-2017物业百强基础服务及增值服务收入占比
资料来源：行业协会，中国指数研究院，九鼎投资
资料来源：行业协会，中国指数研究院
2.4 社区O2O的商业模式
1）社区O2O基础服务
万科的“住这儿”、彩生活的“彩之云”以及绿城的“幸福绿城”APP都能够覆盖比较核心的基础物业服务，包括收缴物业费、投诉报修、访客管理等。相比而言，中奥到家的“爱到家”暂时还未将基础物业服务作为该APP的重心，而“邻里生活”也只是覆盖部分基础服务。
从活跃用户处来看，彩生活APP的活跃用户数占比为26.2%，雅生活22.5%，相对较高。相关上市公司APP基本上都可以满足基础物业需求，具体内容如下：
资料来源：公开资料
2）社区O2O增值服务
目前日常生活相关服务各家正在逐步推广，但金融等增值服务覆盖面较小，仍在尝试期。未来，物业公司可以提供的增值服务包括：
资料来源：公开资料
各大物管APP都有不同程度的覆盖。比如彩生活推出了金融产品“彩富人生”，通过购买理财产品抵扣物业费。
而中奥到家的“爱到家”为客户提供独特的管家服务，目前主要产品为生鲜和低值高频家庭日需品配送，但目前万科的“住这儿”并不将社区O2O增值服务作为物业服务的重点，个性化服务中，万科也仅提供了快递管理，但万科更加注重了建设“邻里关系”方面的功能，包括活动召集令、论坛发贴、社区分享等。
表2：部分公司APP情况
资料来源：公司年报，九鼎投资（数据截止2018年6月31日）
物业用户基础与服务体验决定社区O2O的成败， O2O平台的价值高低很大程度取决于平台用户数，根据物业服务面积的合理推测，彩生活和万科处于物管公司的领先地位，因此用户的优势相对明显。现阶段物业服务仍然处于跑马圈地阶段，例如彩生活采用外延并购+内生扩张的方式，万科采取“睿服务”体系输出的方式等获取海量用户，为社区O2O的后期发展创建良好基础。
线上是获客的渠道，但线下服务是载体，只有提高管理能力，才能更好实现“线上”和“线下”的结合。例如业主发现小区中有设备出现故障，可在APP上传图片，提供故障描述及二维码完成申报，业主通过APP授权访客扫码进入小区等。从管理质量方面，通过管家服务提供更优质、更个性化需求的服务，提高业主的满意度。目前物管公司用户基础都不算大，线下服务能力越强，在O2O领域的优势将更大。
虽然现阶段社区管理中一些技术手段在使用后的提升了管理效率，但还是未能从根本上找到持续增长的盈利空间，而收入结构中，增值服务收益虽有所增加，但是真正支撑整个财务数据的还是传统的物业收入以及基础建设收益，短期内社区O2O平台的服务体验、盈利模式都尚不清晰，很难产生实质盈利。企业布局社区O2O还需更多的耐心，投入更多的精力来探索可能的盈利模式。
通过对社区基础服务和增值服务部分的分析，得出如下核心要素：
对于社区O2O，具备足够的规模和密集度成为核心，目前中小型物业公司地理位置相对分散，不具备资本实力和专业能力，无法真正成为全方位服务社区。所以社区O2O首先需要具备一定规模和密度。
实际上各个细分社区服务都有专门的线上平台或线下服务渠道，物业公司可选择的发展方向有二：一是与细分专业团队合作，将物业公司平台作为流量入口；二是自己着手建立细分服务领域专属团队和品牌，既可以服务自身物业居民，还有能力进行市场竞争，获取市场份额。
基于海外行业经验，细分服务品牌建设非常关键，在物业房屋租售、病虫害治理、家政保姆等都需要具备相应的品牌，通过品牌独立管理和建设，达到社区服务升级的目标。
2.5 行业并购整合分析
物业行业有收入比较稳定、现金流充足、社区融入度较高、是社区基础服务的天然入口等特点。大型物业公司近年大量进行同业收购和整合，同时自建服务平台大力拓展增值服务业务，并加快上市筹划。2016年，百强企业收购物业服务企业共91家，收购物业服务面积2.34亿平方米，占百强企业管理面积的4.29%。
表3：行业主要并购事件
资料来源：中国指数研究院
目前，招商局物业和中民旗下都中民物业都在不断的收购和参股物业公司。我们研究发现这种跑马圈地式的扩张存在两个问题：1.当物业规模达到一定规模后，随着管理半径、人员管理和投后管理难度增加，行业整合将出现1+1<2的现象；2. 大型物业公司在进行收购时并不仅仅满足做社区服务，而是希望大力发展自身增值服务，但是目前社区O2O尚未出现大规模可复制的盈利模式。万科和彩生活都开始出现丢项目的情况，彩生活在 2017年已经宣布不再收购物业公司。
综上所述，上市公司资本运作大多基于挂牌主体进行收购和兼并，但效果并不理想，未来发展应向细分服务品牌发展，丰富服务种类，以物业服务平台为基础，扎实做好各类型社区服务，形成自身服务品牌体系。
2.6 产业链
物业服务行业属于服务型行业，上游是人力资源、保洁用品、安防用品等行业；下游直接客户是房地产开发企业、市政机关、医疗机构、企业办公、公共设施、学校、住宅小区等。
行业与上、下游行业之间的关联性强。上游的人力资源（保安、保洁、设备维修工等）在行业成本中占比最大，其人力成本对行业的毛利空间影响较大。下游的房地产销售面积、市政机关、公共场所等对物业服务的需求将会影响物业服务行业的市场需求。
三、竞争分析
3.1 竞争要素
品牌：目前国家监管层已经完全取消了行业资质，大部分从业人员证书也已经取消，在自身实力没有主管部门背书的情况下，物业服务公司自身品牌建设，行业口碑及信誉度的积累就显得尤为重要，这也是业主方主要考虑的因素之一。
项目管理能力：物业服务存在项目规模较大、情况复杂、偶尔还有突发情况出现。由于物业行业人员流动性大、业务量大、人数众多等，项目管理难度较大，所以业主方对物业企业项目管理能力要求较高。通常业主会通过两个维度来评价一家公司的项目管理能力，第一是通过现场走访物业服务公司的在管项目，查看管理情况；第二是审查企业有无大项目管理经验，通常为单个10万平以上项目管理经验。
管理团队：由于管理难度大的特点，管理团队在公司运营和扩张中都扮演着重要角色。业主选择物业服务提供商的流程中通常包括多轮谈判磋商、现场答辩甚至现场调研。公司管理团队良好的个人素质和交际能力能帮助其在众多的竞争对手中脱颖而出。
并购整合能力：目前大型物业公司均已经通过或计划通过并购方式增加其管理面积，做区域市场布局。从海外经验和国内标杆企业的发展历程来看，并购必然是物业服务公司做大的重要手段。并购以及之后的整合，都是物业服务公司做强做大的关键。
增值服务及多种经营能力：目前，行业内领先的物业服务公司均在探索各种增值服务和多种经营，这种能力是未来物业服务行业提升盈利水平的关键。
3.2 竞争态势
百强企业中，不同层级企业管理面积分化明显，规模较大企业轻松跑赢大市，规模较小企业发展相对平稳。2016年，TOP10企业管理面积和增速表现优异，强者更强，优势突出，管理面积均值达到了18838.96万平方米，是百强企业均值的6.91倍，管理面积增长41.3%，是百强企业增速的2.68倍，市场占有率提升至10.18%，较2015年提升2.54个百分点；TOP11-30企业管理面积均值达到3705.02万平方米，是百强企业均值的1.36倍，增速为21.1%，是百强企业的1.37倍；TOP31-50和TOP51-100企业管理面积分别为1622.67万平方米和1146.56万平方米，低于百强均值，增速分别为1.53%和0.45%，发展较为平缓。
图17：TOP 10及百强企业市场占有率
图18:百强企业各层级管理面积及增长率
资料来源：中国指数研究院
表4：物业龙头在管面积及市场占有率
注：万科物业为整体合同面积，并非目前在管面积。
资料来源：中国指数研究院，公开资料，公司年报，九鼎投资
目前在管面积最大的物业服务企业是彩生活，目前独立在管面积达4.04亿平方米，近两年在管面积增速CARG达到了15%。彩生活采取的是跑马圈地的模式，一方面通过行业并购来扩大自身规模，另一方面通过市场化拓展项目。绿城中国和中奥到家同样具备较强的市场化拓展能力，其他大型物业公司多是依靠关联建筑开发公司获取项目。相对于房地产行业百强47.7%，十强16%，龙头企业4%的市场份额，物业行业集中度还有一定提升空间。
3.3 上市公司对比
我国有超过10万家物业企业，目前沪深，香港主板上市的以物业服务为主业的企业一共有10家，新三板挂牌62家。行业证券化程度偏低，这与我国物业行业集中度不高，企业分布较为零散有一定关系。市场化获取项目的物业服务公司拓展能力和并购能力强，但是区域性比较明显；依靠关联地产公司获取项目的企业布局广，储备项目多，服务相对而言更容易标准化，但是竞争二手存量项目的能力还需要市场考验。
表5：主要上市公司对比
资料来源：WIND，公开资料，九鼎投资