文章来源：赢商网
中国社会科学院近日报告显示，2013年以来，我国百货业陷入倒闭潮，这种倒闭趋势仍然在加剧。业界普遍认为，传统百货业模式过时、竞争同质化严重，无法满足消费者的需求变化已成为传统百货关门潮接踵而来的重要原因。商业地产企业亟待转型以找到新的出路。
在此大背景下，不少商业地产商正面临转型的抉择：究竟是留在重资产的沙场中继续拼杀，还是转而聚焦在轻资产模式上。近日，专注于股权投资的九鼎投资就此给商业地产商提出了一个具体可行的转型方向——即确立轻资产基础上的“大商管模式”。在这个模式下，地产商更加注重管理经验输出和经营维护，并大幅提升品牌价值。
知名上市地产商皇庭国际（000056.SZ）正是按照上述思路与九鼎投资展开了密切合作。目前，其“大商管模式”已具雏形，这一转型亦获得了资本市场的认可。据介绍，类似于该机构与众信旅游（002707.SZ）、神州长城（000018.SZ）、神州高铁（000008.SZ）、网宿科技（300017.SZ）等细分领域上市龙头企业的合作，此项目也是九鼎投资“龙头计划”的又一次实践。
所谓“龙头计划”是指九鼎投资将以机构投资者的身份，成为各细分行业中龙头企业的战略性股东，并在三到五年时间里，通过并购整合等手段，帮助所服务的细分行业优质企业，逐步成长成为百亿、甚至千亿市值的绝对行业龙头。
资本助力“轻资产外延式”扩张
商业地产新模式初具雏形
皇庭国际原名“深国商”，位处广东省深圳市，转型前以商业地产开发与经营为主。在产能过剩的大环境下，公司营利能力曾出现大幅滑落，市值在40亿左右徘徊，甚至远远低于其核心资产的评估值。
2015年，九鼎投资在接触并了解到该地产商的转型需求后，为其量身制定了“轻资产外延式扩张+内容纵深打造”的战略转型方向。九鼎投资认为，商业地产“轻资产”运营模式或将成为行业趋势，可以通过输出商管能力，孵化优质品牌企业，提供金融资本服务，从而打造自身商业生态体系，来帮助皇庭国际逐步摆脱传统的重资产模式。
为实现此战略目标，2014年9月，皇庭国际借助资本市场力量，完成了20亿元的定向增发。其中，九鼎投资通过旗下基金认购6亿。此次定增，将帮助皇庭国际有机会向成长型行业转型，公司价值也得以被重新评估。事实上，该企业的成功转型已经获得了资本市场认可，短短一年时间，市值由40多亿提升至当前的120亿。
在完成定增后，皇庭国际加快了转型步伐。2015年7月，皇庭国际联合九鼎投资筹划成立并购基金。基金整体规模为10亿元人民币，投资方向主要围绕公司的产业整合思路，投资领域包括国内外的消费服务和金融服务等相关产业项目。
从九鼎投资方面，我们了解到，通过设立产业整合的并购基金平台，一方面，可以拓展投资渠道，合理降低投资整合可能存在的风险，实现公司的转型规划；另一方面，借助九鼎投资专业的判断能力和行业资源，有助于形成公司新的经济增长点，获得外延式发展。
联手王府井管理公司、收购皇庭酒店公司
发力商业地产运营管理
为了配合转型，皇庭国际剥离了原有的林木业务，并携手国内著名品牌运营集团王府井管理公司，深度耕耘皇庭广场高端消费服务这一优质资产。
王府井管理公司是王府井百货（600859.SH）参股公司，其核心管理团队具备丰富的商业运营资源和较强的商业管理经验。2016年1月，皇庭国际与王府井成立合资公司，委托王府井经营皇庭广场。合资公司注册资本1000万元，皇庭国际占51%股权。据介绍，合资公司后续将为皇庭广场提供规划招商、策划、运营管理等一系列服务，加速推进公司在商业购物中心运营管理行业的发展。
九鼎投资相关负责人表示：
“与王府井的合作是皇庭国际迈向轻资产运营的关键一步。双方能够整合在商业客户、品牌、人才、管理经验等方面的资源，促进公司运营效率的提升。同时，双方作为珠三角和京津冀的核心商业地产运营商，将通过合作延续跨区域的品牌优势，有助于后续外延式扩张的顺利开展。”
为了继续落实重资产向轻资产的战略转型，拓展不动产管理服务业务，皇庭国际在2016年6月收购了实际控制人名下的深圳皇庭酒店公司100%股权，其主营业务为皇庭V酒店自营业务、对外提供经营管理服务，属于优质轻资产。同年，皇庭酒店公司新拓展三个受托管理项目，分别为皇庭公寓、柚柑湾度假村、青青世界乐园，使得公司不动产运营管理服务得到进一步拓展。
打造内容生态
“内容投资+商业经营”珠联璧合
在发力商业地产运营的同时，皇庭国际也开始布局商业运营和内容投资。
2016年1月，皇庭国际出资6000万，联合北京盛立商业公司（以下称盛立商业）出资成立合资公司，布局于商业运营的内容投资，重点投资于儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式等商业项目，与此同时，也为商业管理项目提供了场景体验性、互动性及参与性强的商业业态内容支持。
九鼎投资负责人介绍：
“传统购物中心同质化现象明显，引入的业态、品牌相似度高，竞争十分激烈。因此，开发具有创新性、前瞻性的商业项目有助于购物中心脱颖而出。皇庭国际与盛立商业设立合资公司，将有望通过自建或者并购的方式建立起优质的内容项目资产库，并将其应用到未来运营的商业项目中。”
收购“同心基金”
推进商业地产金融服务
2016年1月，通过受让同心基金17%的股份，皇庭国际成为了互联网金融平台“E 路同心”运营方同心科创的第一大股东。通过布局“同心基金”，皇庭国际获得了小额贷款、P2P等方面的稀缺资源。
“E 路天下”是一家与小贷公司合作的P2P 平台，它为小贷公司下属项目的资金需求方寻找资金提供方，并由小贷公司提供担保。由于“E 路天下”平台大股东同心基金拥有稀缺的小额再贷款牌照，使得平台在筛选小贷机构和资产风控方面具有天然竞争力。此外，平台另一股东粤科金融具有强大国资背景，为平台提供信用背书，因此平台在激烈的P2P 行业竞争中脱颖而出，取得了爆发式的发展速度。截止2015 年末，平台资本规模位于全国同类机构前十，自2015 年4 月正式上线以来累计交易额已突破14 亿元，注册投资用户超过17 万人。
同时，皇庭国际将利用上述平台用户流量、品牌、风控等多方面的优势，设计创新性的金融产品，为公司轻资产扩张建立了产融结合的竞争优势。这对加快扩张速度、推进金融服务商业地产的格局起到了重要作用。
九鼎投资推出“龙头计划”
助力优质企业市值提升
目前，皇庭国际已经形成了大商管模式的雏形，并已逐步成为中国领先的不动产综合解决方案提供商。
得益于九鼎投资参与的皇庭国际转型，皇庭国际在做强公司原有的不动产运营业务的基础上，不断向金融服务板块和内容服务板块业务迈进。截至2016年10月，该上市公司市值相比于2014年8月定增预案公布后的市值增长了2.7倍。
据统计，截至2016年上半年，中国A股市场仅有47家市值超过千亿的企业，新三板仅有一家。而在美国市场的7391家上市公司中，百亿美金市值的有477家，占到了8.9%。这些数据充分说明，中国市场各细分领域的上市龙头企业体量仍然较小，市场仍有巨大得整合空间和潜力。
鉴于此，九鼎投资在今年全面提出了“龙头计划”，即通过参股或控股各行业中具有明显竞争优势的龙头或准龙头企业，推动该目标企业利用中国资本市场持续融资，要么进行横向并购扩大市场份额，要么进行纵向并购获取产业链议价能力，并择机实施跨境并购实现国际化经营，同时灵活运用互联网等经营手段，进一步提升企业核心竞争力，实现企业市值由十亿元级别向百亿元乃至千亿元级别的目标跨越，使得目标企业成为真正意义的中国乃至世界的产业领导者。
九鼎投资项目负责人表示：
“我们认为，未来一些以房地产开发业务或商业地产运营业务为主的上市公司转型可采取逐渐向酒店运营、度假村管理、主题乐园以及配套金融服务等这些轻资产领域迈进。通过品牌经验、管理输出逐步打造‘大商管’模式。如果一蹴而就地放弃原有商业地产业务贸然转向陌生领域则面临较大的不确定性。因此我们建议，商业地产商应因地制宜，不要盲目追逐资本市场的热点。
在整个经济面临结构转型的新形势下，‘转型’是中国企业所面临的重大难题。九鼎投资通过专业的判断能力，针对上市公司转型需求，为其量体裁衣，设计不同的转型路径，做到稳步推进，最大程度的降低不确定性。在此过程中，也将为投资者带来合理可观的回报。”